무주택자 전용 첫 주택 선택 시뮬레이터 (v24)
- 무주택자의 첫 주택 선택과 장기 자산 경로를 비교하는 시뮬레이터
- 대상: 이미 어느 정도 자산이 있어 몇 년 내 실행 가능한 사람 — 장기 자산·유동성·주거안정 방향성 판단용
- 직장수입(세전 입력)은 실행 가능성·유동성·장기 현금흐름 변수로 반영 (엔진 내부에서 실수령 자동 환산)
- 본 버전 범위 아님: 대출·DSR·LTV 설계 / 월급 축적 종잣돈 형성 / 정확한 세무·건보 확정 / 유주택자 보유·매도·갈아타기
- 사용자 설정 인생 데드라인(기본 만 100세)까지 장기 비교 — 확정 예측 아닌 비교용 근사
- 최종자산 최대 전략 ≠ 삶의 만족도 최대 전략. 주거·유동성·심리적 안정도 함께 고려하세요
- 📦 별도 계산기 분리 예정: ① 월급 축적 종잣돈 형성 · ② 유주택자 보유·매도·갈아타기·양도세 · ③ 대출 설계
프리셋 기준값선택 시 ↓ 각 칸 자동 입력, 수동 변경 가능
보수 · 인플 1.5% · 수익 3% · 서울 2% · 지방 1%
저금리·저성장·채권 중심
저금리·저성장·채권 중심
중립 · 인플 2.5% · 수익 6% · 서울 3% · 지방 1.5%
장기 보수 혼합 포트, 70년 복리 기준
장기 보수 혼합 포트, 70년 복리 기준
낙관 · 인플 2% · 수익 8% · 서울 5% · 지방 2.5%
주식 중심 장기 중간
주식 중심 장기 중간
* 수익률은 ISA·연금 포함 전체 투자 포트 명목 CAGR 가정. TIGER 미국나스닥100 전액 보유 시 과거 15년 KRW CAGR ~18% 참고(변동성 큼). 프리셋 선택 후 인플레·수익률 칸을 직접 수정하면 그 값이 우선 적용.
참고 — 국내상장 해외 대표 ETF 역사적 수익률 (명목, 배당 재투자 기준)
| ETF / 지수 | 기간 | 연평균(CAGR) | 최고 연 | 최악 연 |
| TIGER 미국나스닥100 (133690) | 2010.10~2025 (15년) | ~18% (KRW) | +53.8% (2023) | −32.6% (2022) |
| 나스닥100 지수 (USD, 최근) | 2015~2024 (10년) | ~17% (USD) | +56.4% (2023) | −32.6% (2022) |
| 나스닥100 지수 (USD, 장기) | 1985~2025 (40년) | ~13% (USD) | +85% (1999) | −41.9% (2008) |
| TIGER 미국S&P500 (360750) | 2020.08~2025 (5년) | ~14% (KRW) | +26% (2024) | −18% (2022) |
| S&P500 지수 (USD, 장기) | 1928~2025 (98년) | ~10.4% (USD) | +46.6% (1933) | −47.1% (1931) |
| S&P500 지수 (USD, 최근) | 2015~2025 (10년) | ~15.6% (USD) | +31.5% (2019) | −18.1% (2022) |
* KRW 기준은 USD 수익률 + 원/달러 환율 변동 합산. * S&P500 100년 CAGR 10%대는 명목치 — 실질은 약 7%대. * 본 시뮬 기본값은 혼합 포트 보수 가정, 전액 주식 시 12~15%로 조정 가능. * 운용보수 자동 반영: TIGER 나스닥100/S&P500 0.07%/yr cash·ISA·연금 공통 차감 (엔진 내부).
매수 타이밍 전략 (백테스트 근거 요약)
| 전략 | 장기 기대 CAGR | 권장 상황 |
| 일괄 매수 (Lump Sum) | 최고 (기준) | Vanguard 연구: 과거 약 2/3 확률로 DCA 이김. 현금 대기 비용이 손실. 상승장 추세 시 유리 |
| 분할 매수 (DCA, 12~24개월) | −1~2%p | 변동성/심리 중요 시. 최악 drawdown 완화. 상승장 기회비용 존재 |
| 7:3 일괄+대기 (70% 즉시 + 30% 조정 시) | −0.5~1%p | 절충형. 대다수 일괄 + 큰 조정(−15% 이상) 시 추가매수 현실적 |
| 위기 매수 (−20% 대기만) | −2~4%p | 이론상 우수해 보이나 실증적 열세. "바닥 캐치" 실패 빈번. 나스닥 5년 위기 없는 구간 많음 |
* 과거 60년 S&P500·나스닥100 백테스트 기반. 기본 권장: 5년+ 장기 투자자는 일괄매수 또는 6~12개월 단기 DCA. 단, 목돈이 수입 대비 매우 크고 감당 불가한 drawdown 위험이 있다면 18~24개월 DCA 고려. * 시장 타이밍 시도는 평균적으로 수익을 깎음 — 꾸준한 장기 투자가 정답.
최근 10년 연평균 인플레이션 (CPI, 2015~2024)
| 국가 | 10년 평균 | 최고 | 최저 | 연도별 (%) |
| 🇰🇷 한국 | ~1.95% | 5.1% (2022) | 0.4% (2019) | 0.7·1.0·1.9·1.5·0.4·0.5·2.5·5.1·3.6·2.3 |
| 🇺🇸 미국 | ~2.86% | 8.0% (2022) | 0.1% (2015) | 0.1·1.3·2.1·2.4·1.8·1.2·4.7·8.0·4.1·2.9 |
* 본 시뮬 기본값(인플레 4%)은 장기 보수 가정. 최근 10년 한국 평균은 2% 수준이나, 2022년 에너지·공급 충격으로 5% 기록. 향후 20~30년 장기 전망에서 4%는 구조적 요인(고령화·에너지전환·탈세계화)을 고려한 상단 가정.
최근 10년 부동산 연평균 상승률 (2015~2024, KB·한국부동산원 기준)
| 지역 | 매매 | 전세 | 월세 | 최고 연 | 최악 연 |
| 서울 상급지 (강남3구) | ~8~10% | ~4~5% | ~3~4% | +23% (2020 매매) | −5% (2022 매매) |
| 서울 평균 | ~6~7% | ~3~4% | ~2~3% | +16% (2021 매매) | −7% (2022 매매) |
| 부산 해운대·수영 등 상급지 | ~4~5% | ~2~3% | ~1~2% | +20% (2021 매매) | −8% (2022 매매) |
| 부산 평균 | ~2~3% | ~1~2% | ~1% | +13% (2021 매매) | −6% (2023 매매) |
* 매매: KB/한국부동산원 아파트 매매가격지수 기반. 2021년 저금리 급등·2022~23년 금리인상 조정 포함. * 전·월세: 한국부동산원 전세·월세통합지수 기준. 2024년 서울 월세는 10년 최고 상승률(+3.9%) 기록. * 상급지는 지수 평균보다 1.5~2배 상승(실거래가 기준 개별 단지 편차 큼). * 본 시뮬 기본값: 서울 매매 6%(중립)/8%(낙관), 지방 3%/4%. 전·월세는 lcReg에 따라 2~5% 분리 적용.
총자산 구조
자산 항목
억
억
억
억
총자산—
차감 항목
억
세후 순자산—
수입
직장 수입
직장 외 고정수입
세
직장수입 종료. 연금 수령은 만 55세부터 (§ 법규).
건강보험료
%
건보료 소득부과 대상 (주식매매차익·ISA·연금 내 수익 제외)
%
이자·배당 소득 중 국내법인 배당 등 gross-up 대상 비중
[§ 2026 보험료율] 건보 7.19% (직장 본인 3.595%) · 장기요양 건보 대비 13.14% · 지역 점수당 211.5원
[근사] 직장/지역 자격판정은 입력 기반 단순화. 피부양자 요건·소득 기준 등 실제 자격심사와 다를 수 있음.
⚠ 지역건보 재산점수: 주택·기타 비유동·전월세 보증금만 포함. 금융자산(예금·주식·코인·ISA·연금 내 수익)은 미포함. 이자·배당 소득 비중은 금융성 자산 기준 입력값으로 반영.
✓ 전략별 건보료 연동: 은퇴 후 재산구조를 시나리오별로 구분 적용 — 자가(매수/청약당첨) · 전세(보증금 30% 평가) · 월세(보증금 30%+하한). 지방자가는 서울자가 기준 근사.
[근사] 직장/지역 자격판정은 입력 기반 단순화. 피부양자 요건·소득 기준 등 실제 자격심사와 다를 수 있음.
⚠ 지역건보 재산점수: 주택·기타 비유동·전월세 보증금만 포함. 금융자산(예금·주식·코인·ISA·연금 내 수익)은 미포함. 이자·배당 소득 비중은 금융성 자산 기준 입력값으로 반영.
✓ 전략별 건보료 연동: 은퇴 후 재산구조를 시나리오별로 구분 적용 — 자가(매수/청약당첨) · 전세(보증금 30% 평가) · 월세(보증금 30%+하한). 지방자가는 서울자가 기준 근사.
변수 설정
투자 기본값
%
투자 수익률 명목
나스닥 ~13% · S&P500 ~10%
%
년
년
0 = 신규(아직 미가입). 올해 첫 납입 = 1. 과거 납입분만큼 초기 잔액이 시뮬에 반영됩니다.
⚠ 투자현금(cash)이 예비자금과 동일 수준(기본 2억) 이하로 떨어진 해는 ISA·연금 납입 자동 중단 → 회복 시 재개 · 예비자금 입력값 변경 시 연동
⚠ 현재 ISA 참여 인원 선택(both/solo)이 연금 참여 인원 수와도 연동됨. "ISA는 본인만, 연금은 부부 둘 다" 같은 조합은 현재 미지원.
⚠ 투자현금(cash)이 예비자금과 동일 수준(기본 2억) 이하로 떨어진 해는 ISA·연금 납입 자동 중단 → 회복 시 재개 · 예비자금 입력값 변경 시 연동
⚠ 현재 ISA 참여 인원 선택(both/solo)이 연금 참여 인원 수와도 연동됨. "ISA는 본인만, 연금은 부부 둘 다" 같은 조합은 현재 미지원.
분할 연간 인출률
%
생활비 · 주거 변수
전·월세 명목 상승률 (2년 갱신 계단식, 한국부동산원 근사):
· 상급지: 전세 4.5% / 월세 5% · 기타: 3.5% / 4% · 지방: 2% / 2.5%
· 상급지: 전세 4.5% / 월세 5% · 기타: 3.5% / 4% · 지방: 2% / 2.5%
년
년
억
%
전세 vs 월세 (둘 다 입력 → 카드에서 비교)
억
억
만
자금 분배
억
억
투자현금(cash)이 이 금액 아래로 떨어지면 예비자금에서 순차 투입하여 보충합니다.
· 0억(기본): 현금이 완전 소진(음수)된 후에만 예비자금 사용
· 예: 3억: 현금이 3억 아래로 떨어질 때마다 예비자금에서 3억까지 자동 보충 (예비 잔액 범위 내)
· 예비자금이 소진되면 보충 중단, 이후 현금 음수 가능 (유동성 고갈)
· 0억(기본): 현금이 완전 소진(음수)된 후에만 예비자금 사용
· 예: 3억: 현금이 3억 아래로 떨어질 때마다 예비자금에서 3억까지 자동 보충 (예비 잔액 범위 내)
· 예비자금이 소진되면 보충 중단, 이후 현금 음수 가능 (유동성 고갈)
집값 변수
취득세: 6억이하 1% · 6~9억 산식 · 9억초과 3%
돈의 흐름
주거 전략 선택
지출 구조
구간별 연간 지출 (실질 기준)
생활비
보유세
노후자금 납입
전세기회비용
월세
누적 지출 (실질)
실질 자산 추이
실질 기준 (인플레 차감) · t=0: 세후 순자산 공통 출발
유동성 자산 추이
실질 기준 · 투자현금+예비자금 (ISA·연금잔액 미포함 — 55세 이전 인출불가. 보증금은 locked cash로 미포함. 연금 분할인출액은 해당 연도 현금에 반영)
0억 위험
주의
최종 자본 배치
시나리오 분석 (선택 전략 기준)
"만약 경제가 이렇게 흘러간다면?" — 현재 설정 기준 상하 시나리오